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　　原标题：购买宅基地住房遇拆迁损失谁来担？律师：合同无效应退款，过错方承担损失

　　近日，在东莞虎门购买了一处宅基地房屋的齐先生遭遇一件烦心事，因东莞市轨道交通2号线三期建设需要，他所购的房屋面临拆迁，且已被告知即将实施停水、停电，需限期搬离。但齐先生认为，拆迁部门并未与他们商谈，且补偿方案未达成一致，因此在这之前无法接受“被要求搬离”。

　　和齐先生有同样意见的住户不在少数。当地拆迁指挥部门称，包括齐先生在内的住户并非合法权益人，根据补偿方案，并非政府对该栋楼宇住户进行征拆补偿。

　　目前，当地拆迁指挥部门正在组织该处宅基地证载权利人等向住户退还购房款等款项，并设立沟通组逐户开展沟通退款和搬迁工作。然而，包括齐先生在内的住户对目前的方案并不满意，双方仍在僵持。

　　律师表示，本案中，齐先生等人不是该地村民，不具备在该区域内购买宅基地、农民住宅或“小产权房”的权利，在合作建房协议签署过程中也未尽审慎义务，因此存在一定过错。

　　购房者担心“房财两空”

　　齐先生告诉记者，2016年，东莞虎门路东新围村三户黎姓村民与一投资商柯某合作，由三户黎姓村民提供自家宅基地（共749.9平方米），柯某投资，合作兴建了一栋十一层半高的楼宇。楼宇建成完工后，双方采用实物方式进行利益分配，三户黎姓村民占31%，柯某占69%。

　　2019年，齐先生和柯某签署了一份合作建房协议书。该协议书约定，齐先生知悉该土地和房屋的性质，双方在平等互利自愿的原则下协商共同合作建房，由齐先生出资32万元人民币，分得该楼宇的一套三室两厅住房。

　　在付清出资款的情况下，齐先生对所分得的住房享有70年使用权。且双方都知悉在目前法律政策现状下，该房不属于商品房，而属于内部共同出资合作建房，暂时无法办理房产证。其间如遇拆迁征收赔偿，齐先生所得金额按房屋所占面积的比例分配大佬们都在玩{ 精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!。

　　齐先生说，今年9月11日，东莞市滨海湾新区土地整备虎门片区现场指挥部发布了一则通知。通知显示，该栋楼宇位于东莞市轨道交通2号线三期工程项目涉及的宁洲河拆迁范围内，需限期内拆除。且目前权益人已完成协议签署、房屋移交、水电注销，该指挥部即将实施停水、停电和拆除工作，请楼宇内各有关住户积极配合于3日内完成搬迁。

　　此通知一出，包括齐先生在内的80余名购房者均慌了神，纷纷表示难以接受。“此次征迁摸底中把我们这么多位实际出资人当作租客或其他不相关的人，排除在征迁相关直接利益人外，未给予相关确权商谈大佬们都在玩{ 精选官网网址: www.vip333.Co }值得信任的品牌平台!。”齐先生说，在这种情况下，东莞市滨海湾新区土地整备虎门片区现场指挥部就向包括他在内的出资人下达了限期3天内清场的通知，缺乏诚意，不符合公平补偿原则，损害他们的权益。

　　当地回应称正开展沟通退款等工作

　　记者了解到，自9月11日的搬迁通知发布以来，包括齐先生在内的多名购房者一直四处反映自己的诉求。对此，东莞市滨海湾新区土地整备虎门片区现场指挥部10月10日回应羊城晚报记者称，这栋楼宇是村民自有宅基地上建设的房屋，有集体土地使用权证，证载权利人为黎姓3人。根据集体土地管理的相关规定，证载权利人是唯一合法权益人。证载权利人及合作方柯某在2019年后以合作建房名义向社会相关人员“出售”这栋楼宇若干套单元的行为不受法律保护。因此，该栋楼宇的住户非合法权益人，根据补偿方案，并非政府对该栋楼宇住户进行征拆补偿。

　　该指挥部还表示，目前，宅基地证载权利人已经签署了土地整备协议和土地房屋移交确认书。东莞市滨海湾新区土地整备虎门片区现场指挥部正在组织证载权利人和柯某向住户退还款项，并设立沟通组逐户开展沟通退款和搬迁工作。同时，当地社区组织了约200套附近同等条件的两房和三房房源随时可供该批搬迁住户入住，并提供一个月的租金补助。

　　随后，记者在楼宇现场看到，10月10日当天，该处宅基地的证载权利人给住户发布了一份告知书，告知书上明确了该处楼宇的确是在未办理报批报建手续的情况下同柯某合作违建的，并且愿意按照签约先后顺序退款，具体退款标准包括实际支付的购房本金（不含利息）、实际支付的维修基金，并对2023年7月13日已装修的住户支付700元/平方米的补偿。当记者表明身份，想联系证载权利人作进一步采访时，对方并未予以支持。

　　“虽然我的房子没装潢，但目前这个方案将利息损失转由我承担，而利息近10万元，因此不能被接受。”齐先生说，目前来看，他不会搬迁。10月11日下午，记者也在该栋楼宇现场看到，楼栋内虽已停水，也有一些住户正在打包行李准备搬离，但仍有不少住户选择继续居住在楼内。

　　律师提醒：唯有合法转让、使用宅基地才受法律保护

　　东莞市人大代表、专职律师刘国光在接受羊城晚报记者采访时表示，本案中双方虽签订的是《合作建房协议书》，但合同内容却是将该宅基地上某一特定房屋的使用权出让给对方，即双方签订涉案合同的真实意思就是买卖房屋。

　　根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。本案中，由于齐先生等人不是该地村民，其对该区域内的宅基地不享有使用权，也不具备在该区域内购买的权利，因此《合作建房协议书》违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效。

　　刘国光认为，对于被认定为无效的法律行为，根据《中华人民共和国民法典》规定，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，因《合作建房协议书》为无效合同，故合同相对方应向齐先生返还因该合同所取得的财产，但因齐先生等人未尽审慎义务，存在一定过错，应自行承担由此受到的损失。

　　此外，在本案中该处楼宇违反了《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》相关规定，在未办理报批报建手续的情况下建筑的，属于违法建筑。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，对于被认定为违法建筑的，不予以补偿。

　　律师最后提醒，只有合法转让、使用宅基地，法律才能予以保护。如不是本村村民，购买农村宅基地的行为是不合法的，后续因个人违建又被拆除所造成的损失往往也要自行承担。其次，市民在使用土地时，也要依法向国土、住建部门报建、审批，发现问题及时化解。

　　文、图｜记者 王雷

　　来源 | 羊城晚报·羊城派

　　责编 | 詹锡伟

　　校对 | 刘博宇

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